6·27 부동산 안정화 대책 이후 수도권 아파트 시장의 거래 양상이 뚜렷하게 변화하고 있다. 정부가 주택담보대출 총액을 6억 원으로 제한하면서 고가 아파트에 대한 수요가 급감했고, 실수요자가 중저가 아파트로 몰리며 시장의 구조 자체가 재편되는 모습이다. 특히 10억 원을 초과하는 고가 아파트의 거래 비중은 반토막이 났고, 10억 원 이하 중저가 아파트의 거래는 증가세를 보이며 정책이 시장에 빠르게 영향을 미친 것으로 분석된다.

 

17일 부동산 중개업체 집토스가 서울, 경기, 인천 등 수도권 내 2,377개 아파트 단지를 대상으로 6·27 대책 전후의 거래 흐름을 분석한 결과, 10억 원 초과 아파트의 거래 비중은 대책 이전 23.9%에서 이후 12.1%로 급감한 것으로 나타났다. 이는 정부의 대출 규제가 직접적으로 고가 아파트 시장을 위축시킨 대표적 사례로 볼 수 있다. 반면 5억 원 초과 10억 원 이하 아파트의 거래 비중은 36.1%에서 37.5%로 증가했고, 5억 원 이하 아파트의 거래 비중은 40.1%에서 무려 50.4%로 뛰어올랐다. 대출 한도를 초과하지 않으면서 매수가 가능한 중저가 아파트에 실수요가 집중된 결과다.

 

하지만 거래 비중과 달리 가격 상승률은 오히려 고가 아파트에서 더 두드러졌다. 집토스가 동일 단지, 동일 주택형 기준으로 실거래가를 비교한 결과, 수도권의 10억 원 초과 아파트는 평균 매매가가 2.8% 상승했다. 이는 같은 기간 5억 원 이하와 5억\~10억 원 이하 아파트의 상승률이 각각 0.9%에 머문 것과 비교해 훨씬 높은 수치다. 대출 규제의 영향권 밖에 있는 자산가들의 수요가 상대적으로 집중되면서 고가 아파트는 거래량이 줄었음에도 가격은 오히려 오른 것으로 풀이된다.

 

지역별로도 양상이 엇갈렸다. 서울의 10억 원 초과 아파트는 평균 3.6%의 상승률을 기록한 반면, 경기도는 0.5% 상승에 그쳤고, 인천은 오히려 6.1% 하락했다. 고가 아파트에 대한 수요가 서울로 쏠리는 현상이 명확하게 나타난 셈이다. 특히 서울 내에서도 재건축 기대감이 큰 노후 단지, 즉 준공 30년이 넘은 아파트의 상승률은 평균 7.3%에 달하며 시장에서 재건축 가능성이 높은 단지에 자금이 집중되는 흐름을 보여줬다.

 

 

 

이재윤 집토스 대표는 이에 대해 “6·27 대책 이후 시장은 ‘살 사람만 사는’ 구조로 변했다”며 “대출 규제로 다수의 매수자는 자금 조달에 제약을 받았지만, 영향이 상대적으로 적은 일부 투자자들은 서울 내 재건축 유망 지역과 같은 ‘확실한 투자처’에 자금을 집중하면서 양극화가 심화됐다”고 분석했다. 이어 “정책 의도는 투기 수요 억제였지만, 실질적으로는 일부 시장에서 자산가들의 쏠림 현상을 자극하는 결과를 낳았다”고 덧붙였다.

 

실제로 고가 아파트 시장에서는 투자 목적의 매수보다는 ‘확신이 있는 투자처’로의 집중 현상이 강해지고 있다. 서울 강남권과 용산, 목동 등 재건축 가능성이 높은 지역을 중심으로 자산가들이 움직이면서, 거래량은 감소했지만 가격은 오히려 더 오른 것이다. 반면 경기와 인천 지역, 특히 고가 아파트의 수요는 줄고 가격도 하락해 지역 간 격차까지 벌어지고 있다.

 

이번 부동산 대책은 단기적으로는 중저가 아파트 거래 활성화라는 긍정적 효과를 낳았지만, 장기적으로는 고가 아파트와 저가 아파트 간의 가격 격차 확대, 지역 간 수요 쏠림 현상, 실수요자 중심의 거래 위축 등 새로운 구조적 문제를 야기할 가능성도 함께 내포하고 있다. 거래 비중과 실수요 흐름을 기준으로 보면 정책은 일정 부분 효과를 거뒀지만, 자산가의 행태는 오히려 정부 규제를 비켜가며 ‘더 안전하고 확실한 자산’으로 옮겨가는 양상을 보이고 있다. 이는 향후 부동산 정책의 조정 방향과 금융 규제의 정밀도에 대한 재검토 필요성을 시사한다.