10·15 부동산 대책이 시행된 지 약 한 달, 서울 아파트 시장은 거래량이 80% 가까이 급감하며 극심한 위축 국면에 접어들었다. 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 대책 시행 후 27일간 서울 아파트 거래량은 2,320건으로 직전 같은 기간(1만 254건) 대비 77.4%나 쪼그라들었다. 이는 LTV 한도를 40%로 낮추고, 2년 실거주 의무를 부과하는 등 강력한 대출 규제와 토지거래허가구역 지정으로 갭투자를 원천 차단한 결과로 풀이된다. 특히 영등포구(-93.9%), 광진구(-90%) 등 이전까지 집값 상승을 주도했던 한강벨트 지역의 거래 절벽 현상이 두드러졌다.

 

반면, 이미 규제지역으로 묶여 있던 강남 3구와 용산구는 대조적인 모습을 보였다. 송파구의 거래량 감소율은 2.9%에 그쳤고, 서초(-7%), 강남(-29.7%) 등도 서울 전체 평균에 비해 미미한 수준이었다. 이는 대출 규제 영향이 덜한 현금 부자들이 '똘똘한 한 채'를 선호하며 상급지로 진입하려는 수요가 꾸준히 유지되고 있음을 시사한다. 거래량 급감에도 불구하고 서울 아파트 평균 거래가격은 오히려 대책 시행 이전 12억 814만 원에서 13억 6,882만 원으로 상승하는 기현상을 보였다. 매물 잠김 현상 속에서 일부 신고가 거래가 전체 평균을 끌어올린 것으로 분석된다.

 

규제를 피한 경기도 일부 지역에서는 '풍선효과'가 뚜렷하게 나타났다. 수원시 권선구는 대책 시행 이후 거래량이 67.6% 급증했으며, 화성시(44.6%), 용인시 기흥구(13.4%) 등도 거래가 활발해지는 양상을 보였다. 이는 서울 진입이 어려워진 수요자들이 상대적으로 규제가 덜한 수도권으로 눈을 돌린 결과로 해석된다. 이처럼 특정 지역으로 수요가 쏠리는 현상은 정부의 규제 정책이 의도치 않은 부작용을 낳고 있다는 비판으로 이어질 수 있는 대목이다.

 

한편, 이번 대책이 전세 시장에 미칠 영향에 대해서는 의견이 엇갈린다. 토지거래허가구역 확대로 갭투자가 막히면서 전세 매물 부족과 가격 상승을 우려하는 목소리가 나온다. 실제로 서울 아파트 전세가격 상승률은 매매가에 비해 하락폭이 작아 불안감을 키우고 있다. 다만 국토교통부는 전세 물량이 오히려 증가 추세라며 시장 불안을 일축했다. 하지만 전문가들은 현재의 전세 물량 증가는 일시적인 현상일 뿐, 장기적으로는 공급 감소로 이어져 전세난을 심화시킬 수 있다고 경고한다. 계약갱신청구권 사용 증가로 전세 수요가 일부 줄어드는 변수가 있지만, 시장의 불안정성은 당분간 지속될 전망이다.