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강남 집값 주춤한 사이, 15억 이하가 치고 올랐다
강남권 고가 아파트가 세제개편안 이후 관망세에 들어간 사이, 서울 중저가 지역과 경기 주요 지역에서는 15억원 이하 아파트를 중심으로 신고가 거래가 잇따르고 있다. 대출을 활용할 수 있는 실수요가 꾸준히 유입되는 데다 전월세난과 공급 부족까지 겹치면서 중저가 아파트 가격이 우상향하고 있다는 분석이 나온다.30일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 관악구 봉천동 ‘벽산블루밍’ 전용 84㎡는 최근 13억500만원에 거래됐다. 이는 종전 최고가보다 1억2500만원 오른 금액이다. 노원구 하계동 ‘벽산’ 전용 84㎡도 기존 최고가보다 1억1900만원 높은 10억1700만원에 손바뀜했다. 성북구 석관동 ‘석관래미안’ 전용 84㎡는 11억3500만원에 거래되며 종전 최고가를 8500만원 넘어섰다.
경기 주요 지역에서도 신고가가 이어졌다. 하남시 선동 ‘미사강변리슈빌엔에이치에프’ 전용 84㎡는 종전 최고가보다 1억7200만원 오른 12억7000만원에 거래됐다. 안양시 동안구 ‘초원마을대원’ 전용 84㎡는 13억2000만원에 거래돼 최고가를 9000만원 높였다. 하남시 망월동 ‘미사강변파밀리에’ 전용 84㎡도 지난 19일 13억4500만원에 거래되며 최고가를 2500만원 경신했다. 수원시 팔달구 ‘힐스테이트푸르지오수원’ 전용 84㎡ 역시 지난 12일 9억8000만원에 손바뀜하며 신고가를 새로 썼다.
가격 지표에서도 서울과 경기의 강세가 확인된다. KB국민은행 KB부동산에 따르면 8월 넷째 주 서울과 경기 아파트값은 각각 전주 대비 0.25% 상승했다. 서울에서는 강북구가 0.75% 올라 가장 높은 상승률을 기록했고, 중랑구 0.61%, 강서구 0.50%, 구로구 0.48%, 성북구 0.47% 등이 뒤를 이었다. 반면 강남구는 0.05% 하락하며 2주 연속 약세를 보였다.
경기에서는 수원 영통구가 0.92% 올라 상승 폭이 가장 컸다. 이어 광명 0.90%, 성남 중원구 0.76%, 안양 동안구 0.74%, 부천 원미구 0.71%, 수원 팔달구 0.70% 순으로 오름세가 두드러졌다. 서울 외곽과 경기 핵심 생활권을 중심으로 매수세가 살아나는 모습이다.
시장에서는 가격대별로 수요층과 자금 조달 여건이 다르게 작용한 결과라고 본다. 강남권 고가주택은 세제 개편안과 자산시장 변동성에 민감하게 반응하며 관망세가 짙어진 반면, 15억원 이하 아파트는 대출을 활용할 수 있는 실수요층이 가격을 지탱하고 있다는 설명이다. 특히 이 가격대에서는 금리 수준보다 실제로 얼마까지 대출을 받을 수 있는지가 매수 결정에 더 크게 작용하는 것으로 풀이된다.
전월세난도 매수 전환을 자극하는 요인이다. 공급 부족이 누적된 상황에서 임차 비용 부담이 커지자 무주택자 일부가 대출 가능한 가격대의 매매 시장으로 이동할 가능성이 커지고 있다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 전셋값 상승률은 전주 0.16%에서 8월 넷째 주 0.21%로 확대됐다.
공급 부족 우려도 여전하다. 부동산114에 따르면 오는 9월 전국 아파트 입주 예정 물량은 1만4174가구로, 올해 월간 기준 최저 수준이다. 2021년 4월 1만3354가구 이후 가장 적은 물량이기도 하다. 서울 입주물량은 3438가구인데, 이 가운데 89.1%인 3064가구가 서초구 ‘디에이치 방배’ 한 단지에 집중돼 있다. 지역별 공급 불균형이 단기간에 해소되기 어렵다는 의미다.
전문가들은 중저가 아파트 강세가 당분간 이어질 수 있다고 전망한다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “세제 개편안이 중저가 주택시장에 미치는 영향은 크지 않다”며 “금리가 2022년처럼 급등하지 않는 한 공급이 부족하고 실수요가 뒷받침되는 15억원 이하 아파트는 가격이 내려갈 이유가 크지 않다”고 말했다.
이어 “정부가 단기간에 공급을 크게 늘리기 어려운 데다 전월세난도 계속되고 있다”며 “수요가 몰리는 가격대의 매물이 줄어들면서 15억원 이하에서 시작된 상승세가 20억원 안팎까지 가격을 밀어 올릴 가능성도 있다”고 내다봤다.
