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"대통령도 이렇게 팔았다" 집주인 대출 16배 폭증

 대출 규제의 칼날이 가빠지자 고가 아파트 시장을 중심으로 매도인이 매수인에게 직접 돈을 빌려주는 이른바 ‘집주인 대출(셀러 파이낸싱)’ 매물이 급증하고 있다. 이재명 대통령의 분당 아파트 매각 사례가 알려진 이후 불과 두 달 만에 관련 매물이 16배 이상 늘어나면서, 제도권 밖의 '사적 주택금융'이 대출 규제를 우회하는 통로가 되고 있다는 지적이 나온다.

 

23일 부동산 데이터 플랫폼 '콕집'의 '주인대출' 매물을 전수 분석한 결과, 전국에서 해당 조건을 내건 매물 광고는 총 265건(122개 단지)으로 집계됐다. 이는 지난 7월 24일 조사 당시 16건에 불과했던 것에 비해 불과 두 달 만에 16.6배나 폭증한 수치다.

이 같은 현상은 고가주택 시장에서 한층 두드러졌다. 전체 주인대출 매물의 평균 호가는 29억 원으로, 20억 원 이상 매물이 168건(63.4%)에 달해 과반을 훌쩍 넘겼다. 가격대별로는 ▲20억~30억 원 미만이 76건(28.7%)으로 가장 많았고, ▲30억~50억 원 미만(53건·20.0%), ▲50억 원 이상(39건·14.7%) 순이었다.

 

지역별로는 대출 규제 영향이 큰 수도권 고가 정주 여건 지역에 쏠렸다. 서울이 187건(70.6%)으로 전체의 70% 이상을 차지했으며, 경기 71건(26.8%), 인천 3건(1.1%)이 뒤를 이었다. 서울 내에서는 강남구와 송파구가 각각 36건으로 가장 많았고, 성동구(24건), 서초구(21건), 마포구(15건) 순이었다. 경기 지역에서는 성남시 분당구(19건)와 과천시(12건)를 중심으로 관련 매물이 늘어났다.

 

'집주인 대출'은 매수인이 은행 대출만으로 매매대금을 조달하기 어려울 때, 매도인이 잔금 일부를 나중에 받는 대신 해당 주택에 근저당권을 설정해 주는 방식이다. 미국 등 해외에서는 '셀러 파이낸싱(Seller Financing)'으로 불린다.

이 거래 방식이 대중의 표면으로 뛰어오른 계기는 이 대통령의 분당 수내동 아파트 매각이었다. 이 대통령은 해당 아파트를 29억 원에 매각하면서 잔금 약 17억 7700만 원에 대해 근저당권을 설정했다. 당시 대통령실은 "매수인의 사정에 따른 것"이라고 해명했으나, 이후 시장에서는 고가주택 거래를 성사시키기 위한 새로운 유동성 공급 수단으로 주목받기 시작했다.

 

전문가들은 매도인 금융 자체는 법적 위반이 아니지만, 사적 금융이 확대될 경우 가계대출 규제 시스템 전체가 무력화될 수 있다고 경고한다.

 

김대명 대구과학대 금융부동산과 교수는 "과거 공장 부지 거래 등에서는 매도자 대출이 종종 있었으나, 일반 주택 시장으로 확산한 것은 매우 새로운 현상"이라며 "은행은 DSR(총부채원리금상환비율)과 LTV(주택담보대출비율) 등 안전장치를 적용하지만 개인 간 거래는 이 같은 규제에서 벗어나 있다"고 지적했다. 이어 "제도권 밖 거래가 늘어날수록 부당 이자 수취나 잔금 미상환에 따른 사적 분쟁 등 소비자 피해 위험이 커질 수 있다"고 덧붙였다.

 

한국인 관광객 1위 괌, 겨울 성수기 반등 노린다

렷해지면서 괌 관광 마케팅도 달라지고 있다. 괌정부관광청은 30~40대 가족 여행객과 청년층을 주요 대상으로 삼고, 카드 결제 데이터에 기반한 프로모션과 방송·온라인 콘텐츠 협업을 확대할 계획이다. 괌정부관광청은 14일 서울 콘래드 호텔에서 ‘2026 괌정부관광청 코리아 로드쇼’를 열었다. 한국 여행업계와의 협력을 강화하고 괌 관광 활성화 방안을 논의하기 위해 마련된 행사다. 괌 현지 호텔과 관광업체 14곳, 국내 여행업계 관계자 약 300명이 참석했다. 행사장에서는 현지 업체와 국내 업계 관계자들이 만나는 트래블마트와 비즈니스 네트워킹이 진행됐으며, 괌 관광시장 현황과 주요 마케팅 전략, 한국 시장을 겨냥한 프로모션 계획도 소개됐다.한국은 괌 관광시장에서 중요한 비중을 차지하고 있다. 2025년 10월부터 2026년 8월까지 괌을 방문한 한국인 관광객은 약 27만6000명으로, 전체 방문객의 43%를 차지해 국가별 1위에 올랐다. 다만 올해는 기상 악재와 비용 부담이 겹치면서 관광시장 회복에 어려움을 겪었다. 4월 슈퍼 태풍 신라쿠와 7월 슈퍼 태풍 바비가 잇따라 괌을 강타했고, 환율과 유류할증료 상승도 여행 수요에 부담으로 작용했다.박지훈 괌정부관광청 한국지사장은 올해 5월 환율이 1530원 이상까지 치솟고 유류할증료도 편도 기준 최고 25만원 수준까지 올라 여행 여건이 좋지 않았다고 설명했다. 다만 이후 환율이 하락해 8월에는 1400원대로 내려왔고, 당시 현재 환율이 1330원대까지 진입한 만큼 겨울 성수기에는 관광 수요가 회복될 것으로 기대한다고 밝혔다.항공편 공급과 탑승률 회복도 주요 과제로 꼽혔다. 괌 노선에서 주간편이 차지하는 비중은 2025년 48%에서 2026년 24%로 절반 수준까지 줄었다. 같은 기간 주간편 탑승률은 82% 이상에서 77%로 낮아졌고, 야간편 탑승률도 73%에서 61%로 떨어졌다. 괌정부관광청은 주간편 증편을 유도하기 위한 항공사 인센티브와 지원 프로그램을 도입하고, 야간편의 탑승률을 높일 수 있는 프로모션도 검토하기로 했다.주요 고객층의 특성도 구체적으로 드러났다. 괌 출국장 설문조사에서 한국인 여행객 가운데 30~49세가 차지하는 비중은 91%였으며, 18~34세 젊은 층도 전체의 30%에 가까웠다. 자녀를 동반한 가족 여행객은 약 57%로 과반을 차지했다. 이에 따라 괌정부관광청은 가족 단위 여행객을 중심으로 하면서도 젊은 층의 관심을 끌 수 있는 콘텐츠와 여행상품을 함께 확대할 방침이다.예약 방식에서도 자유여행 중심의 흐름이 확인됐다. 항공권과 호텔을 개별적으로 직접 예약한 여행객은 44%, 온라인 여행사를 이용한 경우는 47%였다. 두 유형을 합치면 전체의 91%에 달한다. 여행객이 자신의 일정과 예산에 맞춰 항공편과 숙소를 선택하는 경향이 뚜렷한 만큼, 관광청도 개별 여행객이 현지에서 쉽게 참여할 수 있는 행사와 체험을 늘리는 데 주력할 것으로 보인다.실제 현지 소비 데이터에서도 쇼핑뿐 아니라 음식과 외식의 비중이 크게 나타났다. 괌정부관광청이 올해 1월부터 9월까지 집계한 현지 비자카드 결제 자료에 따르면 총 결제 건수는 약 20만건, 결제액은 1240만달러로 한화 약 180억원 규모였다. 건당 평균 결제액은 약 62달러였다. 지출 항목별로는 쇼핑·의류가 375만달러로 가장 많았고, 레스토랑 등 식음료 분야도 327만달러를 기록해 쇼핑 지출에 근접했다. 관광청은 이러한 소비 흐름을 마케팅과 현지 관광 콘텐츠 구성에 활용할 계획이다.2027 회계연도 핵심 테마로는 차모로 문화의 가치와 환대 정신을 담은 ‘이나파 마올렉’이 제시됐다. 해변과 쇼핑, 리조트를 중심으로 한 기존 휴양 이미지에 더해 괌 고유의 전통문화와 현지인의 따뜻한 환대를 경험할 수 있도록 관광 콘텐츠를 확장한다는 구상이다.관광객이 참여할 수 있는 행사도 다양해진다. 10월 23일부터 25일까지는 ‘괌 마이크로네시아 아일랜드 페어’가 열리고, 12월 3일과 5일, 6일에는 ‘제2회 괌 인터내셔널 댄스 페스티벌’이 예정돼 있다. 2027년 4월 10일부터 11일까지는 코코 마라톤 대회가 개최된다. 기존 수요일 차모로 빌리지 야시장에 더해 관광 중심지인 투몬 샌즈 플라자 앞에서 매주 일요일 저녁 ‘투몬 나이트 마켓’을 정례 운영하는 계획도 공개됐다. 관광객이 숙소 주변에서도 지역 문화와 먹거리를 즐길 수 있도록 접근성을 높이려는 취지다.온라인과 방송 콘텐츠를 활용한 홍보도 강화한다. 10월 중에는 기안84와 이시언, 강남이 출연하는 괌 여행 유튜브 콘텐츠를 공개할 예정이다. SBS미디어넷과 협력해 테마 방송과 인플루언서 연계 프로그램을 선보이고, 골프와 필라테스를 결합한 예능 프로그램의 현지 촬영도 기획하고 있다.레진 비스코 리 괌정부관광청장은 브랜드 리프레시 프로젝트를 통해 해변 휴양지로서의 매력뿐 아니라 차모로 문화와 진정성 있는 경험을 전달하겠다고 밝혔다. 항공 네트워크 강화와 공동 마케팅을 통해 한국인 관광객 유치에도 힘을 쏟겠다는 계획이다. 자유여행과 현지 체험을 중시하는 여행객이 늘어나는 가운데, 괌이 항공 공급 회복과 문화 콘텐츠 확대를 통해 겨울 성수기 관광 수요를 얼마나 끌어올릴지 주목된다.