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"대통령도 이렇게 팔았다" 집주인 대출 16배 폭증

 대출 규제의 칼날이 가빠지자 고가 아파트 시장을 중심으로 매도인이 매수인에게 직접 돈을 빌려주는 이른바 ‘집주인 대출(셀러 파이낸싱)’ 매물이 급증하고 있다. 이재명 대통령의 분당 아파트 매각 사례가 알려진 이후 불과 두 달 만에 관련 매물이 16배 이상 늘어나면서, 제도권 밖의 '사적 주택금융'이 대출 규제를 우회하는 통로가 되고 있다는 지적이 나온다.

 

23일 부동산 데이터 플랫폼 '콕집'의 '주인대출' 매물을 전수 분석한 결과, 전국에서 해당 조건을 내건 매물 광고는 총 265건(122개 단지)으로 집계됐다. 이는 지난 7월 24일 조사 당시 16건에 불과했던 것에 비해 불과 두 달 만에 16.6배나 폭증한 수치다.

이 같은 현상은 고가주택 시장에서 한층 두드러졌다. 전체 주인대출 매물의 평균 호가는 29억 원으로, 20억 원 이상 매물이 168건(63.4%)에 달해 과반을 훌쩍 넘겼다. 가격대별로는 ▲20억~30억 원 미만이 76건(28.7%)으로 가장 많았고, ▲30억~50억 원 미만(53건·20.0%), ▲50억 원 이상(39건·14.7%) 순이었다.

 

지역별로는 대출 규제 영향이 큰 수도권 고가 정주 여건 지역에 쏠렸다. 서울이 187건(70.6%)으로 전체의 70% 이상을 차지했으며, 경기 71건(26.8%), 인천 3건(1.1%)이 뒤를 이었다. 서울 내에서는 강남구와 송파구가 각각 36건으로 가장 많았고, 성동구(24건), 서초구(21건), 마포구(15건) 순이었다. 경기 지역에서는 성남시 분당구(19건)와 과천시(12건)를 중심으로 관련 매물이 늘어났다.

 

'집주인 대출'은 매수인이 은행 대출만으로 매매대금을 조달하기 어려울 때, 매도인이 잔금 일부를 나중에 받는 대신 해당 주택에 근저당권을 설정해 주는 방식이다. 미국 등 해외에서는 '셀러 파이낸싱(Seller Financing)'으로 불린다.

이 거래 방식이 대중의 표면으로 뛰어오른 계기는 이 대통령의 분당 수내동 아파트 매각이었다. 이 대통령은 해당 아파트를 29억 원에 매각하면서 잔금 약 17억 7700만 원에 대해 근저당권을 설정했다. 당시 대통령실은 "매수인의 사정에 따른 것"이라고 해명했으나, 이후 시장에서는 고가주택 거래를 성사시키기 위한 새로운 유동성 공급 수단으로 주목받기 시작했다.

 

전문가들은 매도인 금융 자체는 법적 위반이 아니지만, 사적 금융이 확대될 경우 가계대출 규제 시스템 전체가 무력화될 수 있다고 경고한다.

 

김대명 대구과학대 금융부동산과 교수는 "과거 공장 부지 거래 등에서는 매도자 대출이 종종 있었으나, 일반 주택 시장으로 확산한 것은 매우 새로운 현상"이라며 "은행은 DSR(총부채원리금상환비율)과 LTV(주택담보대출비율) 등 안전장치를 적용하지만 개인 간 거래는 이 같은 규제에서 벗어나 있다"고 지적했다. 이어 "제도권 밖 거래가 늘어날수록 부당 이자 수취나 잔금 미상환에 따른 사적 분쟁 등 소비자 피해 위험이 커질 수 있다"고 덧붙였다.

 

폐광의 변신…정선 ‘M650’ 문 열어

을 더해 과거의 산업유산을 새로운 관광 콘텐츠로 활용한 공간이다. 강원랜드는 7일 강원 정선군 사북읍에서 탄광유산 문화공간 ‘M650 박물관’ 공식 개관식을 열었다고 밝혔다. 이날 행사에는 김도균 강원랜드 대표를 비롯해 지역 관계자 등 600여 명이 참석했다.M650은 1963년부터 2004년까지 운영된 동원탄좌 사북광업소를 활용해 조성됐다. 전체 공간은 6만6755㎡ 규모다. 일반 관람객에게는 지난 1일부터 개방됐으며, 강원랜드는 공식 개관을 기념해 이달 말까지 무료 관람을 진행한다.M650의 가장 큰 특징은 옛 탄광의 모습을 완전히 없애지 않고 당시 시설과 공간을 최대한 살렸다는 점이다. 광부들이 사용했던 안전등 충전실과 세화장 등 탄광의 흔적을 그대로 보존했다. 탄광에서 사용되던 권양기실은 카페로 새롭게 바꿔 방문객들이 과거 산업시설의 분위기를 느끼면서 쉬어갈 수 있도록 했다.단순히 옛 시설을 전시하는 데 그치지 않고 직접 체험할 수 있는 콘텐츠도 마련했다. 방문객들은 갱차 탑승 체험을 통해 탄광의 작업 환경을 간접적으로 경험할 수 있다. 산업유산과 현대미술을 결합한 기획전시도 함께 선보여 과거의 탄광과 현재의 문화예술을 연결했다.주말에는 하루 네 차례 무료 상설 전시해설도 운영한다. 탄광시설에 얽힌 이야기와 산업유산의 의미를 해설을 통해 이해할 수 있도록 한 프로그램이다. 오는 17일부터는 유료 교육 프로그램도 시작할 예정이다.개관식은 산업화 과정에서 숨진 광부들을 기리는 위령문화전으로 시작됐다. 이어 기념사와 감사패 수여, 축하공연, 박물관 관람 등이 진행됐다. 단순한 관광시설의 개장을 넘어 탄광에서 일했던 사람들의 삶과 희생을 함께 기억하는 자리로 꾸며졌다.M650 개관과 연계한 ‘2026 탄광문화축제’도 7일부터 10일까지 M650과 사북 일원에서 열린다. 정선을 비롯해 태백, 영월, 삼척, 보령 등 석탄산업 전환지역 5개 시·군이 참여한다.올해로 30회를 맞은 석탄문화제도 이번 축제와 함께 열린다. 각 지역에 남아 있는 탄광의 기억과 산업유산을 하나의 문화관광 콘텐츠로 연결하는 것이 이번 행사의 주요 목적이다. 지역별 홍보·체험 부스를 비롯해 탄광문화를 소재로 한 무용극과 뮤지컬, 거리예술 공연 등이 마련된다.별자리 토크쇼와 재즈 공연 등 탄광을 직접 소재로 한 프로그램 외에도 다양한 문화행사가 이어진다. 축제 마지막 날인 10일에는 M650 일대에서 불꽃쇼도 열릴 예정이다.이번 M650 조성은 폐광 이후 남겨진 시설을 단순히 철거하거나 보존하는 방식에서 벗어나 관광과 문화예술을 결합해 새로운 공간으로 활용했다는 데 의미가 있다. 탄광이라는 산업유산에 전시와 체험, 공연 등을 더해 과거의 기억을 현재의 관광 콘텐츠로 이어가는 방식이다.특히 정선 사북은 오랫동안 석탄산업과 함께 성장한 지역인 만큼 탄광의 흔적 자체가 지역의 중요한 역사적 자원으로 남아 있다. M650은 이러한 지역의 산업적 배경을 관광객이 직접 보고 체험할 수 있는 공간으로 활용했다.김도균 강원랜드 대표는 대한민국 산업화의 역사가 담긴 장소에 M650 박물관을 개관하게 돼 깊은 사명감을 느낀다며 지역 주민과 관광객이 탄광의 가치를 새로운 방식으로 경험하는 계기가 되길 기대한다고 밝혔다.탄광이 문을 닫은 뒤에도 그곳에서 일했던 광부들의 흔적과 산업화 시대의 기억은 지역 곳곳에 남아 있다. M650은 이를 박물관과 문화공간, 관광 콘텐츠로 다시 풀어내면서 정선의 옛 탄광을 새로운 방식으로 만날 수 있는 공간으로 자리매김할 것으로 보인다.