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"대통령도 이렇게 팔았다" 집주인 대출 16배 폭증

 대출 규제의 칼날이 가빠지자 고가 아파트 시장을 중심으로 매도인이 매수인에게 직접 돈을 빌려주는 이른바 ‘집주인 대출(셀러 파이낸싱)’ 매물이 급증하고 있다. 이재명 대통령의 분당 아파트 매각 사례가 알려진 이후 불과 두 달 만에 관련 매물이 16배 이상 늘어나면서, 제도권 밖의 '사적 주택금융'이 대출 규제를 우회하는 통로가 되고 있다는 지적이 나온다.

 

23일 부동산 데이터 플랫폼 '콕집'의 '주인대출' 매물을 전수 분석한 결과, 전국에서 해당 조건을 내건 매물 광고는 총 265건(122개 단지)으로 집계됐다. 이는 지난 7월 24일 조사 당시 16건에 불과했던 것에 비해 불과 두 달 만에 16.6배나 폭증한 수치다.

이 같은 현상은 고가주택 시장에서 한층 두드러졌다. 전체 주인대출 매물의 평균 호가는 29억 원으로, 20억 원 이상 매물이 168건(63.4%)에 달해 과반을 훌쩍 넘겼다. 가격대별로는 ▲20억~30억 원 미만이 76건(28.7%)으로 가장 많았고, ▲30억~50억 원 미만(53건·20.0%), ▲50억 원 이상(39건·14.7%) 순이었다.

 

지역별로는 대출 규제 영향이 큰 수도권 고가 정주 여건 지역에 쏠렸다. 서울이 187건(70.6%)으로 전체의 70% 이상을 차지했으며, 경기 71건(26.8%), 인천 3건(1.1%)이 뒤를 이었다. 서울 내에서는 강남구와 송파구가 각각 36건으로 가장 많았고, 성동구(24건), 서초구(21건), 마포구(15건) 순이었다. 경기 지역에서는 성남시 분당구(19건)와 과천시(12건)를 중심으로 관련 매물이 늘어났다.

 

'집주인 대출'은 매수인이 은행 대출만으로 매매대금을 조달하기 어려울 때, 매도인이 잔금 일부를 나중에 받는 대신 해당 주택에 근저당권을 설정해 주는 방식이다. 미국 등 해외에서는 '셀러 파이낸싱(Seller Financing)'으로 불린다.

이 거래 방식이 대중의 표면으로 뛰어오른 계기는 이 대통령의 분당 수내동 아파트 매각이었다. 이 대통령은 해당 아파트를 29억 원에 매각하면서 잔금 약 17억 7700만 원에 대해 근저당권을 설정했다. 당시 대통령실은 "매수인의 사정에 따른 것"이라고 해명했으나, 이후 시장에서는 고가주택 거래를 성사시키기 위한 새로운 유동성 공급 수단으로 주목받기 시작했다.

 

전문가들은 매도인 금융 자체는 법적 위반이 아니지만, 사적 금융이 확대될 경우 가계대출 규제 시스템 전체가 무력화될 수 있다고 경고한다.

 

김대명 대구과학대 금융부동산과 교수는 "과거 공장 부지 거래 등에서는 매도자 대출이 종종 있었으나, 일반 주택 시장으로 확산한 것은 매우 새로운 현상"이라며 "은행은 DSR(총부채원리금상환비율)과 LTV(주택담보대출비율) 등 안전장치를 적용하지만 개인 간 거래는 이 같은 규제에서 벗어나 있다"고 지적했다. 이어 "제도권 밖 거래가 늘어날수록 부당 이자 수취나 잔금 미상환에 따른 사적 분쟁 등 소비자 피해 위험이 커질 수 있다"고 덧붙였다.

 

일본 대신 한국 찾는 중국인, 예약 급증

지 순위에서 사라진 반면 한국은 서울을 비롯한 주요 도시가 잇따라 상위권에 올랐다. 5일(현지시간) 영국 일간 인디펜던트와 아시아 여행업계 전문지 트래블위클리 아시아에 따르면 중국 대형 여행사 투니우가 집계한 올해 국경절 연휴 인기 해외여행지 10곳에 일본은 포함되지 않았다. 일본은 지난해 같은 기간 투니우 기준 인기 여행지 1위였지만 올해 순위에서는 이름을 찾기 어려웠다. 다른 여행 플랫폼 퉁청의 상위 10곳에도 일본 도시는 포함되지 않았다.한국은 여러 여행 플랫폼에서 강세를 보였다. 트립닷컴그룹은 서울을 올해 국경절 연휴 전 세계에서 가장 인기 있는 여행지로 선정했다. 서울행 항공권 예약은 지난해 같은 기간보다 91% 증가했다.서울뿐 아니라 부산과 청주, 대구로 향하는 항공권 예약도 세 자릿수 증가율을 기록했다. 제주 역시 인기 여행지 상위 10곳에 이름을 올렸다. 인디펜던트는 한국을 인도네시아, 튀르키예 등과 함께 올해 중국인 관광객의 관심이 높아진 여행지로 소개했다.올해 중국의 국경절 연휴는 중추절과 이어지면서 장기간 휴가가 가능한 것이 특징이다. 9월 25일부터 27일까지 중추절 연휴가 이어지고 10월 1일부터 7일까지 국경절 연휴가 시작되는데, 두 연휴 사이 근무일은 사흘에 불과하다. 휴가를 추가로 사용하면 최장 13일을 연속으로 쉴 수 있다.이에 따라 해외여행 수요도 크게 늘었다. 중국 민용항공국에 따르면 9월 24일 기준 국제선 항공권 예약은 지난해보다 22.5% 증가했다. 중국 당국은 국경절 연휴 기간 전국적으로 약 21억3000만명의 이동이 발생할 것으로 전망했다.가까운 동남아시아 여행지도 인기를 끌었다. 태국과 말레이시아, 베트남, 라오스 등으로 향하는 항공편은 약 20% 증가했다. 태국관광청은 국경절 연휴 기간 태국을 방문하는 중국인이 지난해보다 24% 늘어난 약 25만명에 이를 것으로 예상했다.장거리 여행 수요도 증가했다. 중국 여행 플랫폼 취날에서는 유럽과 남미, 호주·뉴질랜드를 찾는 여행상품 예약이 40% 이상 늘어난 것으로 나타났다.반면 일본 여행 수요 감소에는 중일 관계가 영향을 미친 것으로 분석됐다. 지난해 11월 다카이치 사나에 일본 총리가 대만 유사시 일본의 개입 가능성을 언급한 이후 중국 정부는 자국민에게 당분간 일본 방문을 자제할 것을 권고했다. 이후 중국인 관광객의 일본 여행 수요가 크게 줄었다.일본정부관광국에 따르면 올해 8월 일본을 방문한 중국인은 41만8000명으로 지난해 같은 달 101만8747명보다 약 59% 감소했다. 올해 1월부터 8월까지 일본을 찾은 중국인도 290만4600명으로 지난해 같은 기간보다 56.7% 줄었다.다만 한국 관광업계에서는 일본 여행객 감소에 따른 반사이익을 아직 크게 체감하지 못하는 분위기다. 국경절 기간에는 예년에도 중국인 관광객이 많이 몰려 호텔 예약이 만실에 가까운 경우가 많았던 만큼 일본 수요 감소가 추가적인 특수로 이어졌다고 판단하기는 어렵다는 설명이다.업계에서는 다만 전체 방한 외국인 관광객 가운데 중화권 관광객이 차지하는 비중이 꾸준히 높아지고 있다는 점에 주목하고 있다. 중국의 장기 연휴와 해외여행 수요 확대가 이어지면서 한국이 주요 단거리 여행지 가운데 하나로 자리 잡을 수 있을지 관심이 커지고 있다.